Comment obtenir une ordonnance d'expulsion?

Ordonnance d'expulsion en Égypte : comment les propriétaires en obtiennent réellement une

Si vous êtes propriétaire à la poursuite d'un locataire défaillant, ou locataire venant de recevoir une assignation en justice, vous devez comprendre ce qu'une ordonnance d'expulsion en Égypte est réellement — et combien de temps il faut réellement pour l'appliquer. Spoiler : c'est plus lent que la plupart des gens ne l'attendent, et les règles ont changé à nouveau en 2025.

Réponse rapide

Une ordonnance d'expulsion (حكم بالإخلاء) en Égypte est un jugement judiciaire ordonnant à un locataire de quitter le bien. Les propriétaires déposent auprès du tribunal sommaire (المحكمة الجزئية) où se trouve le bien, prouvent un fondement légal — non-paiement, mauvais usage, expiration d'un bail à durée déterminée, ou l'un des fondements énoncés dans la Loi 164 de 2025 pour les unités anciennes à loyer contrôlé — et font ensuite appliquer par un huissier (محضر). Réalistes, une affaire simple s'étend de 6 à 18 mois du dépôt à l'expulsion physique. Les affaires contestées s'étendent plus longtemps.

Fondements que vous pouvez réellement utiliser

Pour les baux postérieurs à 1996 en vertu de la Loi 4 de 1996 et du Code civil, les fondements courants sont le non-paiement du loyer, la sous-location sans permission, l'utilisation de l'unité pour un usage autre que celui stipulé au contrat, l'endommagement du bien, ou la simple expiration du terme du bail. Le non-paiement est de loin le plus courant.

Pour les anciens contrats à loyer contrôlé, tout a changé avec la Loi 164 de 2025. La loi a finalement fixé une date d'expiration pour les baux prolongés « ancien loyer » — 7 ans pour les résidentiels et 5 ans pour les non-résidentiels à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi — et a ajouté de nouveaux fondements pour reprendre les unités plus tôt, notamment les locataires qui possèdent une autre unité convenable ou qui ont laissé le lieu vide pendant plus d'un an.^[1][2]

Ratez le fondement légal et votre affaire est rejetée. Les propriétaires qui tentent une expulsion « parce que j'en ai envie » gaspillent un an et paient les frais judiciaires pour rien.

Dépôt et obtention de l'ordonnance d'expulsion

Vous déposez auprès du tribunal sommaire de la circonscription où se trouve le bien. La demande a besoin du bail, de la preuve du fondement que vous invoquez (généralement un avis formel — إنذار على يد محضر — pour non-paiement), de votre pièce d'identité, et de la carte fiscale si vous invoquez un loyer commercial.

Les frais judiciaires sont modestes — généralement un pourcentage de la valeur du loyer annuel plus les droits de timbre fixes — mais les honoraires d'avocat sont le vrai coût. Prévoyez 15 000 à 50 000+ EGP pour un avocat selon la complexité et la ville.

Le locataire est assigné, les audiences sont programmées, et les deux parties déposent des mémoires. Si le locataire se présente et conteste, attendez-vous à plusieurs sessions. S'il ne se présente pas, vous pouvez obtenir un jugement plus rapidement mais le tribunal vérifie toujours la demande. Une fois le jugement rendu, le locataire a 40 jours pour interjeter appel auprès de la cour de première instance siégeant en tant que chambre d'appel.^[3]

Attention : pour les affaires de non-paiement, si le locataire paie l'intégralité des arriérés plus les frais judiciaires avant que le jugement ne soit définitif, la demande d'expulsion est éteinte en vertu de l'article 18 de la Loi 136 de 1981. C'est pourquoi de nombreux propriétaires n'obtiennent jamais réellement l'application — les locataires paient aux portes du palais.

Application de l'ordonnance d'expulsion

Un jugement sur papier ne remove personne. Vous prenez le jugement final certifié (الصيغة التنفيذية) au juge de l'exécution (قاضي التنفيذ), qui assigne un huissier. L'huissier signifie un avis d'exécution donnant au locataire une courte fenêtre — généralement 8 jours — pour partir volontairement.

S'il ne part pas, l'huissier programme une expulsion physique, se coordonne avec la police locale, et remove le locataire et ses biens. En pratique, cette seule étape prend 2 à 6 mois à partir de l'obtention du jugement final, parfois plus longtemps au Caire et à Alexandrie où les calendriers des huissiers sont chargés.

Les biens des locataires doivent être inventoriés et stockés — vous ne pouvez pas simplement les jeter dans la rue. L'autoexpulsion (changement de serrures, coupure des services) est illégale et expose le propriétaire à la responsabilité pénale en vertu de l'article 369 du Code pénal pour intrusion et effraction.

Honnêtement, la phase d'application est où la plupart des propriétaires perdent patience et essaient des raccourcis. Ne le faites pas. Un locataire qui a été illégalement enfermé dehors peut entrer à la cour de délit et tout annuler.

Ce que les locataires peuvent réellement faire

Si vous avez reçu une demande d'expulsion, ne l'ignorez pas — c'est ainsi que se produisent les jugements par défaut. Présentez-vous, déposez un mémoire de défense, et si le fondement est le non-paiement, déposez le loyer contesté auprès du trésor judiciaire (إيداع الأجرة). Cette seule étape défait souvent la demande.

Vous pouvez également demander un paiement en versements des arriérés, contester la validité de l'avis s'il n'a pas été régulièrement signifié, ou contester le montant réclamé. Une fois qu'un jugement est rendu contre vous, vous avez 40 jours pour interjeter appel, et l'appel suspend généralement l'exécution sauf si la cour a ordonné l'exécution provisoire.

Pour les anciens locataires à loyer inquiets de la Loi 164 de 2025, le délai de transition vous donne des années, pas des mois — mais commencez à planifier maintenant. Les dispositions relatives au logement alternatif que le gouvernement a promises sont toujours mises en œuvre, et attendre jusqu'à l'année 6 pour savoir où vous allez est un mauvais plan.

Pour plus d'informations sur les protections des locataires et les litiges de bail, consultez nos réponses sur la location.

Calendrier que vous devez réellement attendre

• Avis formel au locataire : 15 jours minimum avant le dépôt (pour non-paiement)
• Dépôt à première audience : 4 à 8 semaines
• Première audience à jugement : 4 à 12 mois pour les affaires contestées, 2 à 4 pour les non contestées
• Fenêtre d'appel : 40 jours
• Phase d'exécution : 2 à 6 mois après jugement définitif

Total : 6 à 18 mois pour les affaires typiques. Les affaires d'ancien loyer en vertu de la Loi 164/2025 ont leur propre horloge statutaire allant jusqu'à 2032 (résidentiel) et 2030 (non-résidentiel).