Loi sur les anciens loyers en Égypte ?

Si vous louez en vertu d'un contrat antérieur à 1996, ou si vous en avez hérité d'un parent, le terrain vient de se dérober sous vos pieds. Le Parlement a adopté la loi 164 de 2025 en juillet, et la Cour constitutionnelle avait déjà annulé les règles de renouvellement perpétuel en novembre 2024. Voici ce que cela signifie réellement.

Réponse rapide

L'ancienne loi sur les loyers en Égypte — le régime de loyers gelés des lois 49/1977 et 136/1981 — est progressivement supprimé en vertu de la loi 164 de 2025. Les locataires résidentiels conservent leurs unités pendant 7 années supplémentaires (jusqu'en juillet 2032), puis doivent partir. Les locataires non résidentiels disposent de 5 ans. Les loyers augmentent immédiatement : 20 fois le loyer actuel dans les zones privilégiées, 10 fois dans les zones moyennes, avec un plancher de 250 EGP, plus 15 % d'augmentations annuelles. L'héritage du bail est également considérablement réduit.

Ce qu'était réellement l'ancienne loi sur les loyers

Pendant des décennies, l'Égypte avait deux marchés locatifs parallèles. Les contrats « d'ancien loyer » signés en vertu de la loi 49/1977 et de la loi 136/1981 gelaient le loyer au montant fixé au moment du début du bail — parfois 5 ou 10 EGP par mois — et permettaient au bail de passer aux enfants et petits-enfants du locataire. Les propriétaires ne pouvaient pas augmenter le loyer. Ils ne pouvaient pas facilement expulser. Ils ne pouvaient souvent même pas vendre l'immeuble pour une valeur proche du prix du marché.[1]

Les contrats « de nouveau loyer », régis par la loi 4/1996 et le Code civil, fonctionnent normalement : durée déterminée, loyer du marché, pas d'héritage du bail.

Ainsi, quand les gens disent « ancienne loi sur les loyers en Égypte », ils font référence à ce régime gelé antérieur à 1996 qui a verrouillé environ 2 à 3 millions d'unités dans des loyers qui n'avaient plus de sens depuis des décennies.

Ce que la Cour constitutionnelle a fait en 2024

Le 9 novembre 2024, la Cour suprême constitutionnelle d'Égypte a statué que la prolongation perpétuelle des baux résidentiels anciens — le mécanisme qui maintenait les loyers gelés indéfiniment — était inconstitutionnelle. La cour a donné au Parlement jusqu'à la fin de la session législative pour remédier à la situation.[2]

Cette décision est ce qui a forcé la loi 164 de 2025 à voir le jour. Sans elle, l'ancien régime se serait effondré sans aucune règle de transition.

Ce que la loi 164 de 2025 change

Publiée au Journal officiel le 5 août 2025, la loi 164 de 2025 fixe une date limite ferme pour les contrats d'ancien loyer et les reprécise entre-temps.[3]

Les règles essentielles :

• Locataires résidentiels : le contrat se termine 7 ans après la date d'entrée en vigueur de la loi — environ juillet 2032.
• Locataires non résidentiels (magasins, bureaux, cliniques) : le contrat se termine 5 ans après la date d'entrée en vigueur — environ juillet 2030.
• Réajustement du loyer : immédiatement à l'entrée en vigueur de la loi, le loyer est multiplié par 20 dans les zones « distinguées », par 10 dans les zones « moyennes », et défini à un minimum de 250 EGP/mois quel que soit le cas.
• Augmentation annuelle : 15 % chaque année pendant la période de transition.
• Classification des zones : un comité dans chaque gouvernorat décide quels quartiers sont privilégiés, moyens ou économiques — le financement devrait être achevé dans les mois suivant la publication de la loi.

Attention : Les multiplicateurs 20× et 10× s'appliquent au loyer légal actuel, non au loyer du marché. Si vous avez payé 15 EGP pour un appartement à Zamalek, vous payez maintenant 300 EGP, puis 345, puis 397, et ainsi de suite. Toujours une aubaine. Mais le vrai creux est 2032, quand vous devez partir ou signer un bail au prix du marché.

Héritage du bail — le grand changement pour les familles

Sous l'ancien régime, le conjoint d'un locataire, ses enfants et parfois ses petits-enfants pouvaient hériter du droit de rester. Des familles entières avaient construit leur vie autour d'un loyer de 20 EGP qui se transmettait de génération en génération.

La loi 164 de 2025 met fin à cela. La période de transition restante (5 ou 7 ans) est la dernière fenêtre. Après son expiration, il n'y a pas de renouvellement, pas d'héritage, pas de prolongation. Les héritiers qui vivent dans l'unité au moment du décès du locataire original ne peuvent rester que jusqu'à la fin de la période de transition — pas au-delà.[3]

Honnêtement, c'est la partie que la plupart des familles n'ont pas encore assimilée. L'augmentation des loyers fait mal. La date limite de 2032 remodèle les vies.

Ce que les propriétaires devraient faire maintenant

Si vous possédiez une unité en vertu de l'ancien loyer, trois étapes pratiques :

1. Obtenir la confirmation de la classification des zones auprès du comité de votre gouvernorat une fois publiée — cela détermine si vous facturez 10× ou 20×.
2. Envoyer un avis officiel au locataire du nouveau loyer, daté et documenté. Le courrier recommandé avec accusé de réception est la preuve standard.
3. Conserver des registres de chaque paiement pendant la transition. Quand 2032 arrivera, vous voudrez un dossier propre si le locataire refuse de partir.

L'expulsion à la fin de la transition se fait toujours par les tribunaux. Ne changez pas les serrures, ne coupez pas les services publics et n'essayez pas l'auto-assistance — c'est une infraction pénale en vertu du Code pénal et vous coûtera l'affaire.

Ce que les locataires devraient faire maintenant

Commencez à planifier pour 2032 ou 2030. Sept ans, c'est beaucoup. Ce n'est pas le cas, si vous devez acheter ou trouver un bail au prix du marché au Caire ou à Alexandrie.

• Vérifiez si votre contrat est réellement « d'ancien loyer » — les contrats signés après janvier 1996 sont déjà régis par la loi 4/1996 et ne sont pas affectés par cette réforme.
• Payez le nouveau loyer à temps. Le non-paiement reste un motif d'expulsion, et le tribunal ne sera pas sympathique.
• Si vous êtes âgé, handicapé ou financièrement vulnérable, surveillez les dispositions relatives aux logements alternatifs que le gouvernement a signalées — la loi mentionne des unités fournies par l'État pour les locataires admissibles, mais les règlements d'exécution sont toujours en cours de rédaction.[3]

Pour les questions relatives aux baux connexes, voir réponses aux baux sur egyptlaw.ai.

La nouvelle loi est-elle définitive ?

Plusieurs contestations constitutionnelles ont déjà été déposées contre la loi 164 de 2025 — principalement par des associations de locataires arguant que la transition est trop courte et les augmentations de loyer trop abruptes. La Cour suprême constitutionnelle pourrait réduire certaines parties de la loi, mais un complet retrait est peu probable étant donné que sa propre décision de 2024 exigeait cette réforme.

Considérez les règles actuelles comme la ligne de base. Ajustez si un tribunal les modifie.

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