قانون الإيجار القديم في مصر: ما الذي تغيّر ومن يطاله؟
إن كنت مستأجرًا بموجب عقد سابق لعام 1996، أو ورثتَ عقدًا من أحد والديك، فقد تغيّرت المعطيات من تحت قدميك. أقرّ البرلمان القانون رقم 164 لسنة 2025 في يوليو، وكانت المحكمة الدستورية العليا قد أسقطت قواعد التجديد الأبدي قبلها بأشهر. إليك ما يعنيه ذلك فعليًا.
الإجابة المختصرة
قانون الإيجار القديم في مصر — نظام الإيجارات المجمّدة المستند إلى القانونين 49/1977 و136/1981 — يُلغَى تدريجيًا بموجب القانون رقم 164 لسنة 2025. يحق للمستأجرين السكنيين البقاء في وحداتهم 7 سنوات إضافية (حتى يوليو 2032)، ثم يجب عليهم الإخلاء. أما المستأجرون غير السكنيين فتُمنح لهم 5 سنوات. وترتفع الإيجارات فورًا: 20 ضعفًا للإيجار الحالي في المناطق المتميزة، و10 أضعاف في المناطق المتوسطة، مع حد أدنى قدره 250 جنيهًا مصريًا، إضافةً إلى زيادة سنوية بنسبة 15%. كما قُيِّد توارث عقد الإيجار تقييدًا صارمًا.
ما كان عليه قانون الإيجار القديم فعلًا
عرفت مصر لعقود سوقَين إيجاريين متوازيين. عقود "الإيجار القديم" المبرمة في ظل القانون 49/1977 والقانون 136/1981 جمّدت الإيجار عند قيمته وقت إبرام العقد — وقد يبلغ أحيانًا 5 أو 10 جنيهات شهريًا — وأتاحت انتقال حق الإيجار إلى أبناء المستأجر وأحفاده. ولم يكن بوسع الملاك رفع الإيجار، ولا الإخلاء بيسر، وكثيرًا ما عجزوا عن بيع العقار بما يقارب قيمته السوقية.[1]
أما عقود "الإيجار الجديد" المنظَّمة بالقانون 4/1996 والقانون المدني، فتعمل بصورة اعتيادية: مدة محددة، وإيجار السوق، ولا توارث للإيجار.
حين يقول الناس "قانون الإيجار القديم في مصر"، فإنهم يقصدون ذلك النظام المجمّد لمرحلة ما قبل 1996، الذي أبقى نحو 2 إلى 3 ملايين وحدة مقيّدة بإيجارات لم تعد منطقية منذ عقود.
ما أقدمت عليه المحكمة الدستورية في 2024
في 9 نوفمبر 2024، قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية المد الأبدي لعقود الإيجار السكني القديمة — وهي الآلية التي أبقت الإيجارات مجمّدة إلى أجل غير مسمى — ومنحت البرلمان مهلةً حتى نهاية الدور التشريعي لتدارك ذلك.[2]
هذا الحكم هو الذي أفضى إلى صدور القانون 164 لسنة 2025؛ إذ لولاه لانهار النظام القديم دون أي قواعد انتقالية.
نظام الإيجار القديم في مصر: ما الذي تغيّر فعلياً؟
نُشر القانون 164 لسنة 2025 في الجريدة الرسمية بتاريخ 5 أغسطس 2025، ويحدد تاريخًا نهائيًا صارمًا لعقود الإيجار القديم، ويُعيد تسعيرها في المرحلة الانتقالية.[3] باختصار، تغيّر كل شيء تقريبًا: مدة البقاء، قيمة الإيجار، آلية التوارث، وحتى من يملك قرار التصنيف.
القواعد الأساسية:
- المستأجرون السكنيون: ينتهي العقد بعد 7 سنوات من تاريخ سريان القانون — نحو يوليو 2032.
- المستأجرون غير السكنيين (محلات تجارية، مكاتب، عيادات): ينتهي العقد بعد 5 سنوات من تاريخ السريان — نحو يوليو 2030.
- إعادة تحديد الإيجار: فور سريان القانون، يُضاعَف الإيجار 20 مرةً في المناطق "المتميزة"، و10 مرات في المناطق "المتوسطة"، مع حد أدنى لا يقل عن 250 جنيهًا شهريًا.
- الزيادة السنوية: 15% سنويًا خلال المرحلة الانتقالية.
- تصنيف المناطق: تختص لجنة في كل محافظة بتحديد الأحياء المتميزة والمتوسطة والاقتصادية، ومن المتوقع الانتهاء منه في غضون أشهر من نشر القانون.
تنبيه: يُطبَّق مضاعف 20× أو 10× على الإيجار القانوني الحالي، لا على إيجار السوق. فإن كنت تدفع 15 جنيهًا مقابل شقة في الزمالك، أصبحت تدفع 300 جنيه، ثم 345، ثم 397، وهكذا — وهو لا يزال زهيدًا. لكن الأزمة الحقيقية ستكون عام 2032، حين يتعيّن عليك المغادرة أو إبرام عقد إيجار بأسعار السوق.
كيف تُحسب زيادة الإيجار القديم عمليًا؟
هذه هي النقطة التي يختلط فيها الأمر على معظم الناس. زيادة الإيجار القديم ليست رقمًا موحّدًا، بل تعتمد على تصنيف المنطقة الصادر عن لجنة المحافظة.
خذ مثالًا بسيطًا. مستأجر يدفع 20 جنيهًا شهريًا في حي يُصنَّف "متميزًا":
- السنة الأولى بعد سريان القانون: 20 × 20 = 400 جنيه شهريًا.
- السنة الثانية: 400 + 15% = 460 جنيهًا.
- السنة الثالثة: 460 + 15% = 529 جنيهًا.
- وهكذا تصاعديًا حتى نهاية السنة السابعة.
وفي حي "متوسط" بالمضاعف 10×، يصبح الإيجار 250 جنيهًا (الحد الأدنى) إن كان الناتج أقل من ذلك. أما الحي "الاقتصادي" فتعامله اللائحة التنفيذية بقواعد أخف، لكنها لم تُنشر بعد بصورتها النهائية.[3]
نقطة واحدة ينساها الكثيرون: الزيادة تبدأ من تاريخ النشر، لا من تاريخ وصول إخطار المالك. فإن تأخّر المالك في المطالبة، تتراكم الفروق عليك.
توارث الإيجار — التغيير الأكبر للأسر
في ظل النظام القديم، كان بإمكان زوج المستأجر وأبنائه وأحفاده في بعض الأحيان توارث حق البقاء في الوحدة. وبنت أسر بأكملها حياتها على إيجار بعشرين جنيهًا يتوارثه الأبناء عن الآباء.
يُنهي القانون 164 لسنة 2025 هذا الواقع. المرحلة الانتقالية المتبقية (5 أو 7 سنوات) هي النافذة الأخيرة. بعد انقضائها، لا تجديد ولا ميراث ولا تمديد. الورثة المقيمون في الوحدة وقت وفاة المستأجر الأصلي يحق لهم البقاء فحسب حتى نهاية المرحلة الانتقالية — لا أبعد من ذلك.[3]
في الحقيقة، هذا هو الجانب الذي لم تستوعبه معظم الأسر بعد. ارتفاع الإيجار مؤلم، لكن موعد 2032 هو الذي يُعيد رسم المصائر.
ما على الملاك فعله الآن
إن كنت مالكًا لوحدة خاضعة للإيجار القديم، فثمة ثلاث خطوات عملية:
- تأكّد من تصنيف المنطقة الصادر عن لجنة محافظتك بمجرد نشره — هو الذي يحدد ما إذا كنت تتقاضى 10× أو 20×.
- أرسل إخطارًا رسميًا للمستأجر بالإيجار الجديد، مؤرخًا وموثّقًا. البريد المسجّل بعلم الوصول هو المعيار المعتاد للإثبات.
- احتفظ بسجلات كل دفعة خلال المرحلة الانتقالية. حين يحلّ عام 2032، ستحتاج إلى ملف نظيف إن رفض المستأجر الإخلاء.
الإخلاء بعد انتهاء المرحلة الانتقالية يسير عبر القضاء. لا تغيّر الأقفال، ولا تقطع المرافق، ولا تلجأ إلى إجراءات ذاتية — فذلك جريمة جنائية بموجب قانون العقوبات وسيُفضي إلى خسارة القضية.
ما على المستأجرين فعله الآن
ابدأ التخطيط لعام 2032 أو 2030. سبع سنوات تبدو كثيرة، لكنها ليست كذلك إن كنت بحاجة إلى شراء وحدة أو إيجاد مسكن بأسعار السوق في القاهرة أو الإسكندرية.
- تحقق مما إذا كان عقدك فعلًا من "الإيجار القديم" — فالعقود المبرمة بعد يناير 1996 تخضع بالفعل للقانون 4/1996 ولا يطالها هذا الإصلاح.
- سدّد الإيجار الجديد في مواعيده. أسباب الإخلاء المتعلقة بالتأخر لا تزال سارية، والمحكمة لن تكون في صفك.
- إن كنت مسنًّا أو ذا إعاقة أو في ظروف مالية صعبة، تابع الأحكام الخاصة بالإسكان البديل التي أشارت إليها الحكومة — إذ يُحيل القانون إلى وحدات تتولى الدولة توفيرها للمستأجرين المستوفين للشروط، غير أن اللائحة التنفيذية لا تزال قيد الإعداد.[3]
للاطلاع على أسئلة ذات صلة بشؤون الإيجار، راجع إجابات الإيجار على egyptlaw.ai.
هل القانون الجديد نهائي؟
رُفعت بالفعل طعون دستورية عدة ضد القانون 164 لسنة 2025 — معظمها من جمعيات المستأجرين التي ترى أن المرحلة الانتقالية قصيرة جدًا وأن الزيادات مرتفعة للغاية. وقد تُضيّق المحكمة الدستورية العليا نطاق بعض أحكام القانون، إلا أن إلغاءه كليًا يبقى بعيد الاحتمال نظرًا لأن حكمها السابق هو الذي طالب بهذا الإصلاح أصلًا.
تعامل مع القواعد الحالية بوصفها الأساس، وعدّلها إن أجرت المحكمة تعديلًا عليها.
---
المراجع
[1] القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن؛ القانون رقم 136 لسنة 1981 — الجريدة الرسمية. [2] المحكمة الدستورية العليا، حكم 9 نوفمبر 2024، القضية رقم 10 لسنة 37 قضائية (عدم دستورية المد الأبدي لعقود الإيجار السكني القديمة). [3] القانون رقم 164 لسنة 2025 بتعديل بعض أحكام قوانين الإيجار، منشور في الجريدة الرسمية، العدد 31 مكرر، 5 أغسطس 2025.
هل تحتاج إلى مراجعة وضعك؟ تحدّث إلى محامٍ مقيّد بنقابة المحامين في مصر ←
هذه معلومات قانونية عامة وليست استشارة قانونية. للحصول على نصيحة لحالتك، استشر محامياً مسجلاً في جهة الترخيص في مصر.