أمر الإخلاء

أمر الإخلاء في مصر: كيف يحصل المالك عليه فعلياً

سواء كنت مالكاً يلاحق مستأجراً متأخراً في السداد، أو مستأجراً تلقّى للتو أوراقاً قضائية، فأنت بحاجة إلى فهم ما يعنيه حكم الإخلاء في مصر فعلاً — وكم يستغرق تنفيذه من الوقت. تحذير مسبق: الأمر أبطأ مما يتوقعه معظم الناس، والقواعد تغيّرت مجدداً في عام 2025.

الإجابة المختصرة

حكم الإخلاء (حكم بالإخلاء) في مصر هو حكم قضائي يُلزم المستأجر بإخلاء العقار. يرفع المالك دعواه أمام المحكمة الجزئية في الدائرة التي يقع فيها العقار، ويُثبت سبباً قانونياً — كعدم السداد، أو إساءة الاستخدام، أو انتهاء مدة الإيجار المحددة، أو أحد الأسباب المنصوص عليها في القانون رقم 164 لسنة 2025 للوحدات الخاضعة لنظام الإيجار القديم — ثم يُنفَّذ الحكم بواسطة المحضر. من الناحية العملية، تستغرق القضية الواضحة ما بين 6 و18 شهراً من تاريخ الرفع حتى الإخلاء الفعلي، وقد تمتد القضايا المتنازع عليها أكثر من ذلك.

الأسباب القانونية المعتمدة

بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة بعد عام 1996 وفقاً للقانون رقم 4 لسنة 1996 والقانون المدني، تشمل الأسباب الشائعة: التأخر في سداد الأجرة، والتأجير من الباطن دون إذن، واستخدام الوحدة في غير الغرض المحدد بالعقد، والإضرار بالعقار، أو انتهاء مدة الإيجار. والتأخر في السداد هو الأكثر شيوعاً على الإطلاق.

أما عقود الإيجار القديم الخاضعة لقوانين التحكم في الإيجارات، فقد تغيّر كل شيء بصدور القانون رقم 164 لسنة 2025. إذ حدّد القانون أخيراً تاريخاً لانتهاء عقود الإيجار القديم الممتدة — 7 سنوات للوحدات السكنية و5 سنوات لغير السكنية من تاريخ نفاذ القانون — وأضاف أسباباً جديدة لاسترداد الوحدات قبل ذلك، من بينها امتلاك المستأجر وحدة أخرى مناسبة أو تركه الوحدة خالية لأكثر من عام.^[1][2]

إن أخطأ المالك في تحديد السبب القانوني، رُدّت دعواه وضاع عليه عام كامل وتكاليف قضائية بلا طائل. الملاك الذين يسعون إلى الإخلاء "لمجرد الرغبة في ذلك" يُهدرون وقتهم ومالهم.

رفع الدعوى والحصول على حكم الإخلاء

تُرفع الدعوى أمام المحكمة الجزئية في الدائرة التي يقع فيها العقار. تشمل صحيفة الدعوى: عقد الإيجار، وإثبات السبب المدّعى به (عادةً إنذار رسمي على يد محضر في حالة عدم السداد)، وبطاقة الهوية، والبطاقة الضريبية في حالة المطالبة بإيجار تجاري.

رسوم المحكمة معقولة عموماً — عادةً نسبة مئوية من قيمة الإيجار السنوي مضافاً إليها رسوم الدمغة الثابتة — غير أن أتعاب المحامي هي التكلفة الحقيقية. خصّص ما بين 15,000 و50,000 جنيه مصري أو أكثر لأتعاب المحامي بحسب تعقيد القضية والمحافظة.

يُعلَن على المستأجر بالحضور وتُحدَّد مواعيد الجلسات ويتقدم الطرفان بمذكراتهما. إن مَثَل المستأجر وتنازع في الدعوى، توقّع جلسات متعددة. وإن غاب، يصدر الحكم أسرع إلا أن المحكمة تتحقق من الطلب في كل الأحوال. بعد صدور الحكم، يملك المستأجر 40 يوماً للطعن بالاستئناف أمام محكمة الدرجة الأولى بهيئة استئنافية.^[3]

تنبيه مهم: في قضايا عدم السداد، إذا أدّى المستأجر كامل المتأخرات وأتعاب المحاكمة قبل أن يصبح الحكم نهائياً، انقضت دعوى الإخلاء تطبيقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981. ولهذا السبب يعجز كثير من الملاك عن التنفيذ في نهاية المطاف — إذ يُسدّد المستأجرون ما عليهم عند أبواب قاعة المحكمة.

تنفيذ حكم الإخلاء

الحكم على الورق لا يُخلي أحداً. تأخذ الحكم النهائي المُذيَّل بالصيغة التنفيذية إلى قاضي التنفيذ الذي يُعيّن محضراً. يُسلّم المحضر إعلاناً بالتنفيذ يمنح المستأجر مهلة قصيرة — عادةً 8 أيام — لمغادرة العقار طوعاً.

إن رفض المغادرة، يُحدد المحضر موعداً للإخلاء الجبري بالتنسيق مع الشرطة المحلية، ويُخرج المستأجر وممتلكاته. عملياً، تستغرق هذه المرحلة وحدها ما بين شهرين وستة أشهر من تاريخ الحصول على الحكم النهائي، بل أحياناً أطول في القاهرة والإسكندرية نظراً لازدحام جداول المحضرين.

يجب جرد ممتلكات المستأجر وتخزينها — لا يجوز إلقاؤها في الشارع. والإخلاء الذاتي بتغيير الأقفال أو قطع المرافق مخالف للقانون ويُعرّض المالك للمساءلة الجنائية وفقاً للمادة 369 من قانون العقوبات بشأن التعدي والدخول بالقوة.

صراحةً، مرحلة التنفيذ هي ما يفقد فيها معظم الملاك صبرهم ويلجؤون إلى الطرق غير المشروعة. لا تفعل ذلك. المستأجر الذي أُغلق عليه بصورة غير قانونية يستطيع التوجه إلى محكمة الجنح والحصول على ما يُعيد الأمور إلى نصابها.

ما يملك المستأجر فعله

إذا أُعلن عليك بدعوى إخلاء، لا تتجاهلها — فهكذا تصدر الأحكام الغيابية. احضر وقدّم مذكرة دفاع، وإذا كان السبب عدم السداد، فأودع الأجرة المتنازع عليها في خزينة المحكمة. هذه الخطوة وحدها كثيراً ما تُبطل الدعوى.

يمكنك أيضاً طلب تقسيط المتأخرات، أو الطعن في صحة الإنذار إذا لم يُسلَّم وفق الأصول، أو المنازعة في المبلغ المطالب به. بعد صدور الحكم ضدك، يحق لك الاستئناف خلال 40 يوماً، ويوقف الاستئناف التنفيذ عموماً ما لم تأمر المحكمة بالنفاذ المعجّل.

أما مستأجرو الإيجار القديم القلقون من القانون رقم 164 لسنة 2025، فالمرحلة الانتقالية تمنحكم سنوات لا أشهراً — لكن ابدؤوا التخطيط الآن. أحكام الإسكان البديل التي وعدت بها الحكومة لا تزال قيد التنفيذ، والانتظار حتى السنة السادسة لمعرفة أين ستذهبون خطة سيئة.

لمزيد من المعلومات حول حقوق المستأجرين ونزاعات الإيجار، راجع إجاباتنا حول الإيجار.

الجدول الزمني الواقعي

• الإنذار الرسمي للمستأجر: 15 يوماً على الأقل قبل رفع الدعوى (في حالة عدم السداد)
• من الرفع إلى أول جلسة: 4 إلى 8 أسابيع
• من الجلسة الأولى إلى الحكم: 4 إلى 12 شهراً في القضايا المتنازع عليها، و2 إلى 4 أشهر في القضايا غير المتنازع عليها
• مهلة الاستئناف: 40 يوماً
• مرحلة التنفيذ: شهران إلى ستة أشهر بعد الحكم النهائي

الإجمالي: من 6 إلى 18 شهراً في القضايا المعتادة. أما قضايا الإيجار القديم في إطار القانون 164/2025 فلها ساعتها القانونية الخاصة الممتدة حتى عام 2032 (السكني) وعام 2030 (غير السكني).

المصادر

^[1] القانون رقم 164 لسنة 2025 المعدِّل للقانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن علاقات الإيجار — الجريدة الرسمية، أغسطس 2025. ^[2] ملخص مجلس النواب المصري للقانون رقم 164/2025 بشأن عقود الإيجار القديم. ^[3] قانون المرافعات المدنية والتجارية (القانون رقم 13 لسنة 1968)، المواد المتعلقة بمواعيد الطعن بالاستئناف والتنفيذ. ^[4] قانون العقوبات (القانون رقم 58 لسنة 1937)، المادة 369 بشأن التعدي. ^[5] القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن تطبيق أحكام القانون المدني على إيجار الأماكن السكنية وغير السكنية.

هل تريد مراجعة وضعك تحديداً؟ تحدّث إلى محامٍ مرخّص في مصر →